宁海东南区，自从几大城投公司和国企接手土地后，建设热潮如燎原之火，迅速席卷整个区域。
放眼望去，推土机轰鸣，塔吊林立，曾经的农田和老旧厂房被夷为平地，取而代之的是一片热火朝天的工地。
东南区的规划蓝图中，影视城和乐高乐园作为两大明星项目，承载着宁海迈向文旅新高地的野心。
影视城的建设率先启动，前期拆迁工作如火如荼。
东南区边缘的老村庄和废弃工业用地被成片清空，数千户居民被安置到新建的回迁房。
土地平整后，大型机械进场，地基开挖和道路铺设同步推进。
影视城规划占地千亩，涵盖古风街区、现代影棚和沉浸式体验区，号称要打造“东方好莱坞”。
与此同时，乐高乐园的筹备也在紧锣密鼓进行。
乐高乐园选址在影视城旁，大概四五站路的地方，占地稍小，但前期工作同样繁杂。
土地勘测、环境评估、基础桩基施工已经启动，乐高集团的国际团队频繁到场考察，力求确保项目符合全球标准。
两项目周边，临时工棚和材料堆场星罗棋布，工人三班倒，昼夜施工，场面蔚为壮观。
然而，比影视城和乐高乐园推进更迅猛的，是周边的地产开发热潮。
几大城投公司和国企，如宁海城投集团、宁海交投和国企宁海建工，凭借雄厚的资金实力和政策背书，迅速抢占土地资源。
这些公司通过多轮融资，筹集了数百亿资金。融资方式包括发行企业债券、引入银行贷款、设立专项基金，甚至通过ppp（政府和社会资本合作）模式吸引外部资本。
例如，宁海城投集团去年发行了50亿元的城投债，专项用于东南区的土地开发和基础设施建设；宁海建工则与国有银行合作，获得100亿元的低息贷款，用于地产项目的前期投入。
这些资金如同催化剂，加速了东南区的地产热。
在影视城和乐高乐园的“光环效应”下，周边地块被迅速开发成住宅、商业综合体和酒店群。
高端住宅项目如“宁海星光府”“乐园壹号”，虽然还没有影，但宣传已经是铺天盖地，海报上满是“近享影视城繁华”“乐高乐园旁宜居胜地”的标语。
商业项目也不甘落后，规划中的“东南新天地”集购物中心、写字楼和五星级酒店于一体，号称要打造宁海的新地标。
尽管这些项目大多处于打地基、建框架的早期阶段，地价却已被炒得水涨船高。
两年前，东南区的地价每平米不过一两千元，如今已飙升至两万以上，核心地块甚至突破三万。
城投公司和国企的账面盈利暴增，动辄数十亿的浮盈让报表被任何投资人看到都会怦然心动。
宁海的Gdp被这波建设热潮推高，政绩斐然，一时之间，东南区烈火烹油，繁花似锦。
胡鞍山坐在办公室的皮椅上，面前摊着一堆东南区的规划图，眉头拧得像麻花。
他指着图纸，对陈朔吐槽：“你瞅瞅，这帮国企和城投公司规划的都是啥玩意儿？！”
陈朔端着茶杯，靠在沙发上，笑眯眯地听他发牢骚。
两人今天在一起，本来是商量后续物流公司的商业计划的，但是说着说着就谈到了东南区的建设上。
胡鞍山一拍桌子，语气里满是专业人士的愤懑：“影视城和乐高乐园是好项目，文旅能拉动人气，可配套咋搞？照理说，周边应该规划低密度的文化创意园区、主题民宿，或者跟乐高乐园联动的亲子教育产业，这样才能把游客留住，形成长期消费链。结果呢？全他妈是高楼大厦，住宅、商场堆得跟积木似的！这叫规划？这是拿地皮换钱！”
他点了根烟，继续数落：“你看这地价，炒到三万一平了，房子还没盖完，账面盈利就几十亿。短期看，Gdp上去了，领导高兴，报表好看。可长远呢？这些高价楼盘谁买？宁海才多少人口？影视城和乐园一年能来多少游客？供需完全不匹配！再过几年，卖不出去的房子堆在那儿，空置率一高，就是第二个鬼城！”
陈朔放下茶杯，点点头：“要不然全国咋那么多空城和鬼城？用经济学的基本原理说，这是激励机制出了问题。”
胡鞍山一愣，吐了口烟圈：“激励机制？啥意思？”
陈朔说：“激励机制就是，你给人家啥奖励，人家就往啥方向使劲。城投和国企的头儿，考核的是Gdp、政绩和账面盈利，干得好能升官，谁管十年后房子卖不卖得出去？所以他们就使劲拿地、融资、盖楼，把地价炒高，账面赚得盆满钵满。可这就像给小孩糖吃，短期甜得不行，长期牙坏了，身体也垮了。”
他想了想，举了个例子：“经济学里有个经典案例，叫‘眼镜蛇效应’。英国殖民印度时，街上眼镜蛇太多，政府就出悬赏，谁杀蛇给钱。结果呢？有人专门养蛇，杀了拿赏金，蛇越杀越多。政府一看不对，取消赏金，养蛇的人把蛇放了，街上蛇更多了。
他笑了一下，说：“这就是坏的激励机制——奖励杀蛇，表面解决问题，实际制造更大的麻烦。现在房市也一样，奖励炒地皮、堆楼盘，短期Gdp好看，长期空城遍地，经济隐患越积越大。就像你不可能用沙子搭通天塔，迟早塌。”
胡鞍山听完，沉默了一会儿，叹了口气：“你说的这种大环境，咱们影响不了。可东南区这块地，真可惜啊！”
他手指敲着桌子，眼神里透着遗憾，“我做房地产这么多年，拿到东南区的地，本来想好好搞，把这块打造成宁海的文旅名片。现在看他们这么乱搞，我真是心疼得不行。虽说我也在东南区赚了不少，可还是有种梦想破灭的感觉。”
陈朔说：“别急，胡兄。咱们先把电商和物流平台搭起来，东南区那边不用管，等着就行。时间差不多了。”