“是的，妃律师。有一项重要的资产收购项目，需要您和您的事务所提供最高优先级的法律服务。”
远介开门见山，语气是纯粹的商业公事公办，听不出任何私人情绪。
“请讲。”妃英理也迅速进入状态。
“我计划收购一处不动产。”远介目光扫过屏幕上的山谷，“位于东京都八王子市与西摩多市交界处，具体坐标和范围已经发送加密文件给您。“
”地块核心区域是一个面积约20-30万平方米的封闭盆地，连同周围部分山体，总面积待精确勘定。”
20万-30万平方米的封闭盆地，几乎是一个万人工厂的面积，并且不止......
他顿了顿，抛出了最关键的要求：“收购预算，我不考虑资金上限。唯一的要求是：速度、隐秘，以及最终产权的清晰、无瑕疵。所有法律流程，务必做到滴水不漏。”
电话那头陷入了短暂的沉默。即使是见多识广的妃英理，也被这“不考虑资金上限”收购一片数十万平方米土地的豪横手笔震了一下。
她迅速在电脑中接收并调取了关于那片区域的信息，律师的敏锐直觉让她立刻捕捉到了关键点。
“远介君，”妃英理的声音带着一丝凝重，语速放缓，像是在组织专业的法律意见。
“你描述的那个区域……如果我没记错，也根据你提供的区位初步判断，那片山谷，在土地登记册上，大概率被划定为 ‘山林’或‘保安林’ ，甚至有很大可能是 ‘特定防护用地’ 。”
她清晰地吐出这几个专业术语，每一个都代表着严格的开发限制。
“按照目前日本，特别是东京都周边的土地政策，这类土地，”
她顿了顿，给出了一个让远介都微微挑眉的数字，“市场价格极其低廉。像你所说的核心区域20-30万平方米，嗯……初步估算，每平方米的基准地价，可能仅在100至500日元之间。”
她甚至心算了一下：“如果只按这个基准地价计算，这片土地本身的价值，大约在2000万到1.5亿日元之间浮动，取个中间值，或许6000万日元左右是一个合理的估算起点。”
这个数字，对于动辄数十亿的房地产交易而言，简直低廉得如同白菜价。若是寻常投资者，此刻恐怕要欣喜若狂。
”........说但是吧！“远介神色平静.......
“但是，远介君，”她的语气带着律师特有的冷静与审慎，甚至有一丝“你别高兴太早”的告诫意味。
“你千万不要以为捡到了便宜。这类特殊地块，交易的核心从来不是土地本身那点近乎象征性的价格。真正的重头戏，在于 ‘地上物’ 与 ‘特许权’价值，这才是会产生核心溢价，也是交易最复杂、最昂贵的地方。“
她开始条分缕析，属于律政女王的专业素养全开！仿佛在法庭上陈述关键证据： “首先、是山谷的旧设施价值。你提到的‘旧军工’性质，意味着山谷内极可能存在大量废弃但骨架尚存的设施——旧厂房、大型仓库、兵营或宿舍、内部道路网络、或许还有残存的供电供水系统。”
“这些东西虽然破旧，但基础还在。对你而言，修复和改造这些现有设施，远比从零开始平地起高楼，要节省数倍的时间与金钱成本。这笔‘破烂’资产，在评估时，价值可能高达数亿乃至十数亿日元。”
“其次，是山谷的基础设施接口价值。 这种规模的旧军工基地，当年必然配备了强大的基础设施。”
“山谷内很可能接有旧的工业用电专线，足以支撑大型工厂运转；可能有独立的大型供水管道，甚至有自己的小型水坝或发电设施。“
”这些接口，如果你自己去申请、铺设，耗费的资金和时间将是天文数字。购买现成的，哪怕需要升级改造，其本身的价值也极其昂贵，同样是一笔数亿日元的开销。”
远介静静地听着，手指在桌面上无意识地敲击着。妃英理的分析完全在点子上，甚至比他预想的还要专业。这些溢价，本就在他的预料和承受范围之内。
然而，妃英理的“冷水”还没泼完。
“再者，是山谷的历史遗留问题折价——这是负资产。”
她的语气更加严肃，“旧军工基地，往往伴随着严重的环境问题。土壤污染、重金属残留、地下水污染……这些都是极大概率存在的。收购后，你需要承担巨额的环境治理成本，这又是一大笔开销，可能也需要数亿日元。”
“最后，资产处理成本。 那些完全无用的危房、遗留的工业垃圾、废弃的武器零部件等等，它们的拆除和无害化处理，同样需要大量资金投入。”
妃英理深吸了一口气，做出了阶段性总结：“所以，远介君，你现在应该明白了。这片地区出售的，本质上不是一个‘空地’，而是一个‘烂摊子’。土地本身很便宜，但加上这些‘附着物’和‘负资产’，总价将会飙升。”
远介在电话这边，几不可闻地叹了口气。这声叹息并非因为价格，而是因为过程的复杂。
他开口，声音依旧平稳：“我明白。请继续，妃律师。购买渠道呢？”
“这正是下一个关键点，也是最大的难点。”
妃英理的声音带着一丝棘手的感觉，“如此特殊、敏感的不动产，绝不会出现在普通的不动产中介店里。它的获取路径，天然就带着灰色地带。虽然不违法，但获取难度.........”
妃英理顿了顿，给出了一个基于她经验和初步判断的预估：“综合土地基准价、地上物溢价、环境治理折价以及潜在的渠道疏通费用……远介君，如果你想拿下这个山谷，并完成初步的法律清理和产权转移，我初步估算，去除渠道费，总成本大概在20亿日元左右。”
她报出这个数字时，语气是沉重的。二十亿日元，对于一个刚刚起步，主要收入似乎来自“侦探咨询”和某些不明来源的年轻人，甚至对于日本90%的人来说，都是天文数字。
“远介君，”妃英理的语气不由得带上了一丝长辈式的关切与提醒，“这不是一个小数目。你……有这么多资金吗？我希望你慎重考虑，这样的投资是否必要，风险是否可控。”
她甚至开始在心里盘算，如果远介资金不足，是否要劝他放弃这个看起来过于疯狂的计划。
然而，电话那头传来的，是远介一声极其轻松，甚至带着一丝笑意的回应： “二十亿吗？比我想象的要便宜一些。”
他的语气平淡得像是在讨论一顿午餐的价格，“四十亿日元预算之内，都没问题。资金方面，妃律师无需担心，可以全额支付。”
“哐当——！”
电话那头，清晰地传来一声重物倒地的闷响，紧接着是纸张散落的哗啦声。显然，妃英理那边发生了什么“意外”。
“喂？妃律师？你没事吧？”远介微微挑眉，关切地问。
“没……没事！”妃英理的声音再次传来，带着明显的慌乱和喘息，似乎刚刚扶起了什么，或者是从地上爬起来。
“你……你刚才说多少？四十亿？！日元？！” 她的声音拔高，充满了难以置信的震惊，那位永远冷静优雅的律政女王，此刻彻底失态了。
“是的，四十亿日元预算。”远介确认道，语气依然平静，“如果有必要，还可以追加。我希望尽快推进。”
电话那头陷入了更长久的沉默，只能听到妃英理有些紊乱的呼吸声。过了好一会儿，她的声音才再次响起，但已经完全变了调子。